Февраль 2026 года стал водоразделом для строительной отрасли. Уже вступили в силу кардинальные налоговые поправки, а 1 марта 2026 стартуют новые правила квалификации в госзакупках. На прошлой неделе президент НОСТРОЙ Антон Глушков на «Сибирской строительной неделе» констатировал: механизм КРТ превратился для застройщиков в «социальный оброк», а 91% подрядчиков, работающих на УСН, вынуждены экстренно перестраивать учёт под НДС. Этот материал — дорожная карта для генподрядчиков, техзаказчиков и тендерных отделов, подготовленная на основе открытых данных ФНС, Минстроя и аналитики НОПРИЗ.
«Мы наблюдаем идеальный шторм: налоговая реформа, цифровизация госэкспертизы и беспрецедентное давление на девелоперов в рамках КРТ. Выживут только те, кто пересмотрит сметы и перестанет играть в “серые” схемы с персоналом. Остальное — вопрос времени».
— Из выступления замминистра строительства РФ на форуме «Стратегии-2026»
С 1 января 2026 года организации на УСН, чей доход превысил 20 млн руб. по итогам 2025 года (или превысит в любом месяце 2026), автоматически становятся плательщиками НДС. Ставка — 5 или 7% без права на вычет, либо общая система с полноценными 20%.
Парадокс для стройки: раньше субподрядчики на УСН давали ценовое преимущество в тендерах, теперь генподрядчики на ОСНО не могут принять к вычету НДС, уплаченный «упрощенцем». Это разрывает цепочку и требует тотального пересмотра сметной документации.
| Параметр | До 1 января 2026 | После 1 января 2026 |
|---|---|---|
| Ставка НДС для подрядчика на УСН | Освобождение / без НДС | 5% / 7% / 20% в зависимости от дохода |
| Возможность вычета у генподрядчика (ОСНО) | Нет (счет-фактура отсутствовала) | Только при ставке 20% и наличии счета-фактуры |
| Ценовой демпинг в госзакупках | Высокий за счёт «дешёвых» субподрядчиков | Риск отклонения заявки из-за некорректного НДС в смете |
С 1 марта 2026 года вступает в силу пакет поправок к 44-ФЗ, ужесточающих отстранение за недостоверные сведения в заявке. Даже техническая опечатка теперь — основание для отклонения. Одновременно сокращены сроки подписания контракта до 3 рабочих дней.
Ловушка для МСП: антидемпинговые меры скорректированы, но заказчики массово оставляют в извещениях условие о полуторном обеспечении исполнения контракта при снижении цены более чем на 25%. Для контрактов 300–500 млн руб. такое обеспечение становится неподъёмным.
Любое несоответствие данных в реестрах — отклонение на стадии рассмотрения. Заказчик обязан отстранить участника даже при незначительной опечатке.
Практически все госконтракты на стройку содержат условие об увеличении обеспечения в 1,5 раза при демпинге. Для МСП это блокирует участие.
Требования к информационной модели (LOD 350–400) часто не конкретизированы в ТЗ. Региональные экспертизы отклоняют проекты из-за несовместимости XML-схем.
Цитата Антона Глушкова, разлетевшаяся по телеграм-каналам 5 февраля 2026: «Благая идея превратилась в социальный оброк, который власти перекладывают на плечи застройщиков». Регионы, оставшись без федерального софинансирования, требуют от девелоперов в рамках КРТ школы, сады и поликлиники. При этом прединвестиционный этап затягивается до 2–3 лет.
Практика февраля 2026: успешные кейсы (Москва, Нижний Новгород, Пермь) показывают — без регионального оператора КРТ, берущего на себя организацию торгов и софинансирование инфраструктуры, проекты останавливаются. Там, где всю нагрузку скинули на бизнес, девелоперы фиксируют убытки и заморозку строек.
2026: Год сепарации. I-II кварталы — массовый отказ МСП от участия в торгах с полуторным обеспечением. III квартал — создание первых региональных операторов КРТ в 10 субъектах. IV квартал — стабилизация, укрупнение подрядчиков.
2027: Год консолидации. Слияния мелких субподрядчиков с генподрядчиками для оптимизации НДС. Завершение перехода стройки на ТИМ. Рост средней цены контракта на 15–20%.
2028–2030: Новая архитектура. Долевое участие застройщиков в социальной инфраструктуре станет прозрачным и нормированным. Российские компании с цифровыми двойниками объектов выйдут на рынки ЕАЭС.
Требования к информационному моделированию стали тотальными с 2025 года, но именно в 2026 году рынок столкнулся с проблемой «ложного BIM». Заказчики в ТЗ пишут «разработать ИМОКС», но не детализируют уровни проработки (LOD). Экспертизы в регионах предъявляют разные требования к XML-схемам и атрибутам.
Главный риск 2026: несоответствие модели требованиям конкретной госэкспертизы приравнивается к несоответствию заявки. Это прямое основание для отклонения по 44-ФЗ. BIM-менеджер сегодня — не просто инженер, а специалист, от которого зависят миллиардные контракты.
Несмотря на сжатие спроса (снижение входящих платежей в стройку на 1,3–3,3%, обвал выпуска ЖБИ на 12,9%), глава НОСТРОЙ призвал не впадать в анабиоз. Прогноз на 2027 год — снижение ключевой ставки и отложенный спрос. Готовить новые проекты нужно сейчас. Парадокс, но именно в период сжатия рынка закладываются фундаменты будущего роста.
Крупные генподрядчики уже в январе начали запрашивать у субподрядчиков учётные политики на 2026 год. Отказ от работы с «упрощенцами» без НДС становится новым стандартом.
Февраль 2026 года разделил рынок на тех, кто умеет считать НДС в сметах, работать с XML-схемами для экспертизы и договариваться с властями о «правилах игры» по КРТ. Старые бизнес-модели, построенные на серых схемах УСН или отсутствии цифровых моделей, больше не работают в госзаказе.
Единственный устойчивый сценарий — пересмотр структуры затрат (налоговый маневр неизбежен) и цифровая дисциплина на всех этапах: от заявки до исполнительной документации. Компании, которые пройдут этот барьер, сформируют костяк новой, прозрачной и конкурентоспособной строительной отрасли России.