Для профессиональных участников строительного рынка Москвы и Санкт-Петербурга начало 2026 года ознаменовалось тектоническими сдвигами в нормативной базе. Изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и активная фаза реализации программы реновации стали главными темами, определяющими инвестиционный ландшафт. Разбираемся, что нужно знать девелоперу, чтобы превратить эти вызовы в новые точки роста.
«Сегодня выигрывает не тот, у кого больше техники, а тот, кто умеет читать карты градостроительного зонирования и прошел публичные слушания. ПЗЗ — это новый код доступа к земле в Московской и Ленинградской агломерациях. Без его понимания любой проект — лотерея».
— Из выступления руководителя Градостроительного бюро на форуме «Развитие территорий-2026»
Градостроительные документы — не просто бюрократическая формальность, а база для экономики любого проекта. В 2026 году вступают в силу обновленные версии ПЗЗ в двух столицах, и подходы к их применению требуют особого внимания.
В Санкт-Петербурге после долгого ожидания начали действовать актуализированные Правила землепользования и застройки. Для девелоперов это событие стало одним из ключевых, так как обновление повышает прозрачность регулирования и вовлекает в оборот новые перспективные площадки. Однако, как отмечают эксперты, документ содержит как возможности, так и скрытые риски.
Ключевой нюанс для Петербурга: в новых ПЗЗ на данный момент отсутствуют зоны КРТ (комплексного развития территорий), включающие жилую застройку. Это означает, что для запуска проекта по реновации «хрущевок» или любого другого квартала жилой застройки инвестору потребуется инициировать внесение изменений в ПЗЗ. И эта процедура, согласно региональному законодательству, обязательно должна проходить через публичные слушания. Попытки обойти этот этап создают серьезные риски последующего оспаривания решений в суде.
Профессионалам отрасли жизненно необходимо научиться работать с новыми цифровыми инструментами. В Петербурге, например, изучить градостроительные регламенты и карты зонирования можно через Региональную геоинформационную систему (РГИС) или на Градостроительном портале, активируя соответствующие слои. В Москве актуальные данные по проектам КРТ и реновации публикуются на портале mos.ru и в открытых данных столичного Стройкомплекса.
Московская программа реновации продолжает оставаться мощнейшим локомотивом строительной отрасли, генерируя сотни тысяч обращений и миллиардные контракты. Только в Единый контакт-центр Стройкомплекса поступило более 100 тысяч запросов по этой теме, что подтверждает колоссальный интерес и потребность в квалифицированном сопровождении.
Объемы строительства поражают воображение. Город активно вовлекает в оборот новые земли под застройку.
| Показатель | Значение | Период |
|---|---|---|
| Проекты КРТ (новые) | 39+ гектаров | Январь 2026 |
| Площадь застройки (всего) | 550 тыс. кв. м | Январь 2026 |
| Жилье по реновации | 400+ тыс. кв. м | Январь 2026 |
| Проекты инвесторов (квартиры для города) | 586 тыс. кв. м (25 проектов) | Начало 2026 |
| Подряды определены (февраль) | 143,2 тыс. кв. м (4 проекта) | Февраль 2026 |
В январе 2026 года были одобрены новые проекты комплексного развития территорий (КРТ) в семи районах столицы, включая Солнцево, Раменки и Басманный. Продолжается и точечное развитие: ранее были утверждены проекты на улицах Зорге, Матросова и Окской, где градостроительный потенциал составляет от 24 до 141 тысячи кв. м.
Показательно, что инвесторы также активно подключаются к процессу. Город выкупает жилье по себестоимости, что дает девелоперам гарантированный сбыт и доступ к финансированию.
Механизм реализации проектов уже запущен. Московский фонд реновации жилой застройки как оператор КРТ активно определяет подрядчиков. В феврале 2026 года были определены подрядчики для строительства жилья в рамках четырех проектов КРТ в районах Ярославский, Кузьминки, Коньково и Черемушки. Общая площадь квартир здесь составит ориентировочно 143,2 тысячи кв. м, куда переедут около пяти тысяч москвичей.
Параллельно объявлены масштабные тендеры. Например, открыт конкурс на развитие территории в СВАО с начальной суммой контракта, приближающейся к 10 миллиардам рублей.
Для застройщика, планирующего участвовать в этих процессах, критически важно понимать не только цифры, но и правовые коллизии.
В Петербурге инициативные группы уже заявили о намерении оспаривать закон о КРТ жилой застройки. Это создает риск «заморозки» проектов, в которые уже вложены средства.
Инвестору нужно быть готовым к тому, что параметры будущей застройки (высотность, плотность) часто фиксируются не в ПЗЗ, а позже — на этапе подготовки документации по планировке территории (ППТ). Это дает свободу, но требует плотного взаимодействия с властями.
В Петербурге до июля 2026 года действует переходный период, когда можно успеть согласовать документацию по старым правилам, если на момент принятия новых ПЗЗ уже было положительное заключение экспертизы. Время на принятие решений стремительно уходит.
Города заинтересованы в привлечении профессиональных подрядчиков. Это видно по объему торгов и программам, где для инвесторов создаются понятные условия. Проекты КРТ предполагают не только жилье, но и создание общественно-деловых кластеров, спортивных объектов и инфраструктуры, что открывает широкий фронт работ для специализированных компаний.
2026: Массовое обращение девелоперов к процедуре внесения изменений в ПЗЗ (особенно в СПб). Рост количества публичных слушаний. Активная фаза переселения по реновации в Москве.
2027: Унификация требований к ПЗЗ в регионах? Появление первых "цифровых двойников" кварталов реновации. Консолидация подрядчиков вокруг крупных тендеров КРТ.
2028: Формирование "вторичного рынка" проектов КРТ. Переход к точечной реновации в регионах по московскому образцу. ПЗЗ становятся динамическим документом с онлайн-обновлением.
Рынок строительства входит в фазу, где побеждает не просто тот, у кого есть техника и материалы, а тот, кто владеет актуальной информацией и умеет выстраивать диалог с регуляторами. Изменения ПЗЗ — это не препятствие, а дорожная карта для развития. А программа реновации — это гарантированный портфель заказов на годы вперед. Чтобы успевать за этими изменениями, необходимо опираться на партнеров, которые понимают не только как строить, но и как проходить градостроительные лабиринты.
Готовы к диалогу о вашем проекте? Наши эксперты помогут оценить риски и потенциал вашего участка в новых условиях.